STJ define repetitivo sobre suspensão de venda de imóvel gravado com hipoteca, adquirido no SFH

STJ define repetitivo sobre suspensão de venda de imóvel gravado com hipoteca, adquirido no SFH


A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou, conforme o rito do recurso repetitivo (Lei n. 11.672/2008), processo que questionava a suspensão da venda de imóvel gravado com hipoteca e adquirido mediante financiamento do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), bem como a inclusão do mutuário em cadastros de proteção ao crédito.

No caso, a Seção, seguindo o voto do relator, ministro Luis Felipe Salomão, firmou a tese de que, em se tratando de contratos celebrados no âmbito do SFH, a execução de que trata o Decreto-lei nº 70/66, enquanto perdurar a demanda, poderá ser suspensa uma vez preenchidos os requisitos para a concessão da tutela cautelar.

Isso independentemente de caução ou do depósito de valores incontroversos, desde que exista discussão judicial contestando a existência integral ou parcial do débito e essa discussão esteja fundamentada em jurisprudência do STJ ou do Supremo Tribunal Federal (STF).

“Em realidade, no caso de contratos de financiamento imobiliário celebrados no âmbito do SFH, a dívida está garantida com a hipoteca do próprio imóvel e, prosseguindo a execução seu curso, a ação revisional do contrato poderia tornar-se imprestável a qualquer finalidade”, afirmou o relator.

Quanto à inscrição do nome do mutuário em banco de dados de proteção ao crédito, a tese firmada pela Seção é que a proibição da inscrição/manutenção em cadastro de inadimplentes requerida em antecipação de tutela e/ou medida cautelar somente será deferida se, cumulativamente, houver ação fundada na existência integral ou parcial do débito, se ficar demonstrado que a alegação da cobrança indevida se funda na aparência do bom direito e em jurisprudência consolidada do STF ou STJ e, por último, for depositada a parcela incontroversa ou prestada a caução fixada conforme o prudente arbítrio do juiz.

Entenda o caso

O mutuário ajuizou contra a Caixa Econômica Federal (CEF) ação de revisão contratual. Sustentou que firmou com a CEF um contrato de financiamento imobiliário com garantia hipotecária, em 19/5/2000, no valor de R$ 52,9 mil, parcelado em 240 prestações mensais. Porém, quando do ajuizamento da ação, em dezembro de 2005, estava em mora desde outubro de 2004, devido a reajustes ilegais nas prestações devidas.

Assim, pediu, a título de antecipação de tutela, o depósito em juízo das parcelas vincendas com a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas até decisão final, a suspensão do leilão extrajudicial ou a suspensão do registro da carta de arrematação, mantendo-se na posse do imóvel e pediu, ainda, que a CEF não incluísse seu nome em cadastros desabonadores, ou a sua retirada, caso já o tivesse realizado. O pedido de antecipação de tutela foi indeferido.

No recurso especial, o mutuário sustentou que a eleição da via prevista no Decreto-lei n. 70/66 (execução extrajudicial), em preterição daquela regulada pela Lei n. 5.741/71 (execução hipotecária), violou o artigo 620 do Código de Processo Civil, porquanto a execução extrajudicial seria mais gravosa ao executado. Argumentou, ainda, a abusividade de incluir o nome do devedor em cadastros de restrição ao crédito enquanto a dívida é discutida.

No STJ, o ministro Luis Felipe Salomão, diante da multiplicidade de recursos acerca do tema, submeteu o julgamento do recurso à Seção, procedendo-se de acordo com a Lei dos Recursos Repetitivos.

Questão de ordem

Antes do julgamento do recurso, o relator submeteu aos ministros do colegiado duas questões de ordem: a sua afetação à Corte Especial, tendo em vista a comunhão de competência de Seções para julgar recursos relativos ao SFH, e o reconhecimento da perda de objeto, pois houve desistência da ação homologada pelo juízo.

Quanto ao pedido da CEF para a afetação à Corte, o ministro Salomão destacou que a competência da Primeira Seção somente é acionada quando o contrato for assegurado pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS). Ou seja, somente em razão de uma causa específica e não muito frequente, que é o eventual comprometimento de recursos administrativos por ente público, torne-se competente a Primeira Seção.

Quanto à perda de objeto, o relator entendeu não ser o caso de julgar prejudicado o recurso. Ele destacou o entendimento da Corte de ser “inviável o acolhimento de pedido de desistência recursal formulado quando já iniciado o procedimento de julgamento do recurso especial representativo da controvérsia, na forma da Lei dos Recursos Repetitivos”.

Assim, o ministro considerou que, desde que selecionado o recurso especial, após observado o juízo de relevância peculiar ao procedimento, ´”é de clareza meridiana a ocorrência de um desprendimento da controvérsia processual, abstratamente analisada, dos direitos subjetivos controvertidos no caso concreto”.

A Seção acompanhou as colocações do ministro relator e prosseguiu o julgamento do recurso especial, julgando-o prejudicado.

Fonte: S.T.J.